土地の売却で境界確定測量が必要かどうかは、契約条件や土地の状況によって異なります。確定測量図の交付を求められる場合、境界標や信頼できる図面がない場合、登記面積と実測面積に差がある場合、分筆や越境への対応が必要な場合は、早めに土地家屋調査士へ相談しましょう。まずは手元の資料と現地の境界標を確認し、売却予定日から逆算して準備することが重要です。

先に結論｜売却前に境界確定測量を検討すべき6つのケース

1．売買契約や買主側から確定測量図を求められる

売買契約の条件として、売主が確定測量図を交付することになっている場合があります。この場合、引渡しまでに測量を終えられるよう、契約内容と期限の確認が必要です。必要性は取引条件によって異なるため、不動産会社や買主側の担当者と認識をそろえましょう。

2．境界標がない、または既存図面の信頼性を確認できない

現地に境界標が見当たらないと、土地の範囲を外観だけで判断するのは困難です。法務局に備え付けられた公図や地積測量図、過去の測量図があっても、作成年代や現況との一致、隣接所有者の確認状況を調べる必要があります。日本土地家屋調査士会連合会も、境界杭が見つからない場合は境界確定を行ったうえで境界標を設置するよう案内しています。

3．登記面積と実測面積、現地形状に差がある

登記簿の面積と実際に測った面積が異なる場合は、売却条件や登記手続に影響する可能性があります。境界確定後の面積に合わせて地積更正登記が必要になることもあるため、差を見つけた段階で土地家屋調査士へ確認してください。

4．土地の一部だけを売却するため分筆する

一つの土地の一部を売却するには、土地を複数に分ける分筆登記が必要です。法務省は、土地家屋調査士の業務例として、登記所の地図や地積測量図、現地の状況、隣接所有者の立会いなどから筆界を確認し、その成果に基づいて測量することを挙げています。売却範囲を決める前から相談すると、その後の手続を整理しやすくなります。

5．越境や隣地との境界認識に懸念がある

塀、建物の一部、樹木などが境界を越えている可能性がある場合や、隣接所有者との認識が異なる場合は、売買条件や対応時期に影響することがあります。売却直前まで先送りせず、現地と資料を確認しましょう。争いがある場合は、通常の測量だけで解決できるとは限らないため、状況に応じて専門家へ相談する必要があります。

6．道路・水路などの公共用地と接している

土地が道路や水路などに接している場合、隣接する個人の土地だけでなく、行政との境界確認が関わることがあります。関係者が増えるほど日程調整に時間を要する可能性があるため、余裕を持った相談が重要です。

境界確定測量とは｜現況測量との違い

土地家屋調査士法人N-officeでは、上記のようにご案内しています。おおよその形状や面積を知ることが目的なのか、隣接地との境界を確認することが目的なのかによって、依頼内容が異なります。

また、「筆界」と「所有権界」は同じとは限りません。筆界は、土地が登記された際にその範囲を区画するものとして定められた線です。一方、所有権界は所有権の範囲を示す線で、特別な事情があると筆界と一致しないことがあります。法務局の資料や現地の状況を踏まえた専門的な確認が必要です。

新たな測量が不要な可能性がある場合も、契約条件から確認する

確定測量図、境界確認書、境界標がそろい、現況とも一致している場合は、新たな測量が不要と判断される可能性があります。公簿面積を基準に売買する取引など、確定測量図の交付を条件としないケースもあります。

ただし、図面があるだけで新たな測量が不要とは判断できません。資料の年代・作成者、隣接所有者による確認の有無、今回の契約条件を、不動産会社や買主、土地家屋調査士と確認しましょう。

境界確定測量の費用と期間を左右する条件

費用は、土地の面積や形状、隣接地の数、資料・境界標の有無、道路や水路との境界確認、遠隔地に住む隣接所有者との調整、分筆・地積更正登記など追加手続の有無によって変わります。

土地家屋調査士法人N-officeでは、土地境界確定測量を467,500円から（税込）で承っています。料金は、ご用意いただける書類の有無や現場の状況などにより変動します。詳しくは、事前のお見積もりをご依頼ください。

期間にも一律の目安はありません。一般に、資料調査、現地測量、境界案の検討、隣接所有者や道路管理者等との確認・立会い、境界標の設置、確認書や測量図の作成といった工程を順に進めます。関係者との日程調整や行政との協議が必要になると、期間が長引く場合があります。

境界確定測量の相談から完了までの一般的な流れ

1. 土地の所在地、売却予定時期、現在の状況を伝えて相談する
2. 手元資料と現地状況をもとに見積もりを確認する
3. 登記記録、公図、地積測量図、過去資料などを調査する
4. 現地を調査・測量し、筆界を検討する
5. 隣接所有者や道路管理者等と境界を確認し、必要に応じて立会いを行う
6. 境界標を設置し、確認書を取り交わす
7. 確定測量図などの成果物を受け取る

工程・必要書類・成果物は、土地の状況や地域によって異なります。相談時に、売買契約上の期限も併せて伝えましょう。

売却スケジュールから逆算して、いつ相談する？

相談の目安は、売却を検討し始めた段階です。まずは次の3点を確認しましょう。

• 売買契約や媒介上、確定測量図の交付が必要か
• 公図、地積測量図、過去の測量図、境界確認書、境界標があるか
• 面積差、分筆、越境、隣地や道路との境界確認が必要になりそうか

相談時には、登記事項証明書、公図、地積測量図、過去の測量図・境界確認書、現地写真、売買関係資料など、手元にあるものを整理しておくと状況を伝えやすくなります。すべてそろっていない場合は、手元にある資料を伝え、追加で必要なものを確認しましょう。

近畿の土地売却・境界確定測量はN-officeへご相談ください

不動産売却前の境界確認や確定測量を相談するなら、土地家屋調査士法人N-officeへ。

売却予定時期と手元の資料を確認し、必要な測量・進め方・見積もりをご案内します。お問い合わせは こちら

よくある質問

土地を売却するとき、境界確定測量は法律上必ず必要ですか？

すべての土地売却で一律に必要になるわけではありません。売買契約の条件、境界標や既存図面の状態、分筆・面積差・越境の有無などで判断が変わります。不動産会社と土地家屋調査士へ早めに確認してください。

地積測量図が法務局にあれば、確定測量は不要ですか？

法務局に地積測量図が備え付けられていても、それだけで不要とは判断できません。作成年代や精度、現況との一致、境界標、隣接所有者の確認状況、契約条件を確認する必要があります。

現況測量と境界確定測量はどう違いますか？

現況測量は、現地の境界標や工作物を測り、おおよその形状・面積や平面図を得ることが主な目的です。境界確定測量は、資料調査や隣接所有者等との確認を経て、隣接地との境界を明らかにすることを目的とします。

参考資料

• 法務省「土地家屋調査士の業務」
• 法務局「ワンポイント 所有境界とは？」
• 日本土地家屋調査士会連合会「相談Q&A」
• 土地家屋調査士法人N-office「測量」